实现财务自由 之 REITs /什么是 REITs/和股票的区别/如何购买REITs/注意事项
作者：互联网
实现财务自由 之 REITs /什么是 REITs/和股票的区别/如何购买REITs/注意事项
目录
实现财务自由 之 REITs /什么是 REITs/和股票的区别/如何购买REITs/注意事项
我们知道房地产作为投资工具的优点和缺点都很明显。
房地产 优点主要是能带来稳定的现金流，保值增值能力较强。缺点主要是投资金额大，交易税费高，变现难。由于房地产缺点的存在，大部分投资者被房地产拒之门外，投资房地产的人大部分都是有钱人。
但 “REITs” 的出现消除了房地产作为投资工具的缺点，保留了其优点。应该说正是因为房地产作为投资工具有着明显的优点和缺点，“REITs” 才被设计出来。
可以说“REITs”就是专门为普通投资者设计的用来投资房地产收取租金的标准化的投资工具。
最近，中国国内也在推进REITs相关事宜，相信不久国内也会出现 REITs 投资。
一、什么是REITs
REITs 是一种依照法律程序成立的，以发行股票或基金单位的方式汇集投资者的资金，有专业机构进行房地产的经营管理，并将 90%以上的税后收入净额分配给投资者的一种信托组织。
二、REITs 和 股票（房地产股票）的区别
三、REITs 有两种基本类型：权益型和抵押型
1、权益型 REITs 指直接投资拥有房地产，其收入主要来源于房地产租金收入的 REITs。
2、权益型 REITs 根据其持有物业的类型不同，可以分为：零售 REITs、住宅 REITs、写字楼 REITs、酒店 REITs、工业地产 REITs、健康护理 REITs、自助存储 REITs 等。
3、权益型 REITs 因为本身直接持有物业而且还能对物业进行经营管理，能获得稳定持续的现金流。
四、REITs 购买的五大步骤：
1、选出好 REITs
2、等待好价格
3、买进
4、长期持有
5、卖出
五、计算香港各只好 REITs 价格
（仅供参考，不作为投资依据）
1、香港 REITs 查看方法
打开富途牛牛，选择行情，点击港股，再选择行业板块，找到房地产信托，即可搜索到香港 REITs
2、香港 REITs （由于香港REITs 数量比较少（目前11只），所以我们不用筛选）
3、香港 REITs 数据右键导出（方便在Excel 表中套用公式计算好价格）
4、香港 REITs 好价格计公式 （分红率计算法）
分红率计算法：香港权益型 REITs 的平均分红率一般在 5%-10%之间波动。当权益型 REITs 的平均分红率大于 10%的时候，是很好的买进时机；当权益型 REITs 的平均分红率小于 5%的时候，是很好的卖出时机
好价格计算公式：好价格 = 最近两次分红（每股股息）之和 ÷ 10%
（说明 10 %是因为 香港REITs动态分红率的合理波动区间是 5%~10%）
5、香港 REITs 好价格（港元）
分红（股息）查看网址：https://xueqiu.com/
| 序号/名称 | 代码 | 名称 | 最新价 | 中期业绩 | 末期业绩 | 好价格 |
|
1 | 1881 | 富豪产业信托 | 1.28 | 0.068 | 0.056 | 1.24 |
| 2 | 435 | 阳光房地产基金 | 3.88 | 0.141 | 0.132 | 2.73 |
| 3 | 808 | 泓富产业信托 | 2.35 | 0.0933 | 0.0895 | 1.83 |
| 4 | 2778 | 冠君产业信托 | 3.89 | 0.1332 | 0.133 | 2.66 |
| 5 | 823 | 领展房产基金 | 66.25 | 1.4147 | 1.4572 | 28.72 |
| 6 | 405 | 越秀房产信托基金 | 3.75 | 0.154 | 0.1167 | 2.71 |
| 7 | 87001 | 汇贤产业信托 | 2.2 | 0.1245 | 0.0932 | 2.18 |
| 8 | 778 | 置富产业信托 | 7.15 | 0.2613 | 0.2515 | 5.13 |
| 9 | 1503 | 招商局商业房托 | 2.56 | - | - | 0.00 |
| 10 | 1275 | 开元产业信托 | 1 | 0.039 | 0.0319 | 0.71 |
| 11 | 1426 | 春泉产业信托 | 2.51 | 0.1 | 0.0890 | 1.89 |
六、计算美国各只好 REITs 价格
（仅供参考，不作为投资依据）
第一步：海选REITs
1、海选条件：“房地产信托，标普500，近1年资产负债率小于50%”
海选过程图：
2、海选结果
海选出12 支美国 REITs，如下：
| 序号/名称 | 股票代码 | 股票简称 | 最新价(美元) | 涨跌幅(%) |
| 1 | ARE.N | 亚历山大房地产 | 158.59 | 4.94 |
| 2 | AVB.N | 艾芙隆海湾社区 | 172.69 | 8.70 |
| 3 | DRE.N | 杜克房地产 | 36.81 | 1.83 |
| 4 | EQR.N | 公平住屋 | 66.40 | 7.69 |
| 5 | ESS.N | 埃塞克斯信托 | 262.52 | 4.81 |
| 6 | HST.N | 豪斯特酒店 | 14.01 | 7.27 |
| 7 | MAA.N | MAA房产信托 | 124.44 | 4.77 |
| 8 | O.N | Realty Income | 62.21 | 3.49 |
| 9 | PLD.N | 安博 | 95.71 | 2.53 |
| 10 | PSA.N | 大众仓储 | 206.37 | 2.86 |
| 11 | REG.O | 丽晶中心 | 50.80 | 1.99 |
| 12 | WELL.N | Welltower | 61.60 | 4.92 |
第二步：精选股票
1、精选条件或者标准：
1）资产负债率近 5 年平均值大于 50%，淘汰
2）近 5 年分红不持续或者不稳定，淘汰
精选网址：https://xueqiu.com/
2、依次根据精选的条件或标准淘汰股票
1）资产负债率近 5 年平均值大于 50%，淘汰
注意：经过前面筛选，这里这个条件没有淘汰的REITs
2）近 5 年分红不持续或者不稳定，淘汰
注意：经过前面筛选，这里这个条件没有淘汰的REITs（这里不确定哈，可以都作为计算）
3、精选结果：
| 序号/名称 | 股票代码 | 股票简称 | 最新价(美元) | 涨跌幅(%) |
| 1 | ARE.N | 亚历山大房地产 | 158.59 | 4.94 |
| 2 | AVB.N | 艾芙隆海湾社区 | 172.69 | 8.70 |
| 3 | DRE.N | 杜克房地产 | 36.81 | 1.83 |
| 4 | EQR.N | 公平住屋 | 66.40 | 7.69 |
| 5 | ESS.N | 埃塞克斯信托 | 262.52 | 4.81 |
| 6 | HST.N | 豪斯特酒店 | 14.01 | 7.27 |
| 7 | MAA.N | MAA房产信托 | 124.44 | 4.77 |
| 8 | O.N | Realty Income | 62.21 | 3.49 |
| 9 | PLD.N | 安博 | 95.71 | 2.53 |
| 10 | PSA.N | 大众仓储 | 206.37 | 2.86 |
| 11 | REG.O | 丽晶中心 | 50.80 | 1.99 |
| 12 | WELL.N | Welltower | 61.60 | 4.92 |
第三步：计算好价格（分红率计算法）
1、计算好价格的公式
好价格计算公式：好价格 = 最近4次分红（每股股息）之和 × 0.9 ÷ 8%
（说明：
1）8 % 是因为 美国REITs动态分红率的合理波动区间是 4%~8%；
2）0.9 是因为美国 REITs 我们要缴税 10%；）
美国 REITs 好价格（美元）
| 序号/名称 | 股票代码 | 股票简称 | 最新价(美元) | 每股股息(美元) | 每股股息(美元) | 每股股息(美元) | 每股股息(美元) | 好价格(美元) |
| 1 | ARE.N | 亚历山大房地产 | 158.59 | 1.060 | 1.030 | 1.030 | 1.000 | 46.35 |
| 2 | AVB.N | 艾芙隆海湾社区 | 172.69 | 1.590 | 1.590 | 1.520 | 1.520 | 69.98 |
| 3 | DRE.N | 杜克房地产 | 36.81 | 0.235 | 0.235 | 0.235 | 0.215 | 10.35 |
| 4 | EQR.N | 公平住屋 | 66.40 | 0.6025 | 0.5675 | 0.5675 | 0.5675 | 25.93 |
| 5 | ESS.N | 埃塞克斯信托 | 262.52 | 2.0755 | 2.0755 | 1.9500 | 1.9500 | 90.57 |
| 6 | HST.N | 豪斯特酒店 | 14.01 | 0.200 | 0.200 | 0.050 | 0.200 | 7.31 |
| 7 | MAA.N | MAA房产信托 | 124.44 | 1.000 | 1.000 | 1.000 | 0.960 | 44.55 |
| 8 | O.N | Realty Income | 62.21 | 0.2330 | 0.2330 | 0.2330 | 0.2325 | 10.48 |
| 9 | PLD.N | 安博 | 95.71 | 0.580 | 0.580 | 0.530 | 0.530 | 24.98 |
| 10 | PSA.N | 大众仓储 | 206.37 | 2.000 | 2.000 | 2.000 | 2.000 | 90.00 |
| 11 | REG.O | 丽晶中心 | 50.80 | 0.595 | 0.595 | 0.585 | 0.585 | 26.55 |
| 12 | WELL.N | Welltower | 61.60 | 0.610 | 0.870 | 0.870 | 0.870 | 36.23 |
七、REITs 的主要风险有：
1、市场风险
■ 市场风险是最常见的风险，是指房价因周期性涨跌带来的风险。
■ 虽然 REITs 的涨跌周期和房地产市场的涨跌周期并不完全同步。但是 REITs 的价值是由 REITs 所持有物业的价值决定的。所以在长期内，REITs 的涨跌是由房地产市场的运行周期决定的。
化解市场风险最有效的途径是在“好价格”买进。
2、利率风险
■ 利率大幅提高，会减少房地产的内在价值，自然也会减少 REITs 的内在价值。另外利率大幅提高，会增 加 REITs 的债务成本。
■ 在 REITs 租金维持不变的情况下，可用来分红的资金会减少，这会降低 REITs 的股息率。自然会导致 REITs 价格的下跌。
化解利率风险的有效途径是尽量不要在加息周期的初期阶段买进。
3、社会风险
■ 社会风险是指大的社会事件带来房地产下跌的风险。社会风险主要有：政治运动、暴乱、战争等。
化解社会风险的有效途径是选择社会风险小的国家的 REITs。
4、汇率风险
■ 汇率风险指在持有 REITs 期间，因 REITs 计价货币大幅贬值而导致投资实际亏损的风险。很多国家都有REITs，REITs 的计价货币也不同。
■ REITs 投资也是一项长期投资，我们持有 REITs 很可能会超过 10 年。在这期间可能会出现所持有 REITs的计价货币大幅贬值的可能。
化解汇率风险的有效方式是选择货币发行有严格法律约束的国家的 REITs，比如以国际储备货币计价的REITs。
最后REITs 的投资，除了上面的考虑的话，在具体买的时候，还要考率 该 REITs 的业务结构和财务报表是否有变坏现象，有的话谨慎投资，最好别投吧，这样才符合价值投资。
标签：风险,房地产,财务,分红,注意事项,信托,REITs,价格 来源： https://blog.csdn.net/u014361280/article/details/110307398