城市更新【综合整治】局部调出研究——手上正赶上真实案例探讨

本文以案例探讨的口吻论述此事

综合整治全称《深圳市城中村（旧村）综合整治整体规划（2019~2025年》，其他政策《市规划国土委关于进一步做好城市总体规划督察分类处理工作的通知》，《关于龙岗区城市更新单元范围划定的工作指引（深龙城更【2018】10号）《深圳市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》有助于更好理解本文所述。

篇幅受媒体所限，将分多篇文章在同一账号，同一认证作者号发表：

众所周知，深圳城市更新进入第十个年头，各种工作开始有了良性进展，可谓如火如荼；正因为此，突然来了个综合整治，给诸多地产商或市场主体泼了一盆冷水，原因就是要坚持可持续发展。综合整治要求很严，对划入范围实行刚性管控，仅特殊情况下实施弹性管理机制，这个特殊情况就是“总量指标不减少，功能布局更合理”，字眼看起来很轻，接下来我们看具体条件与实际如何结合？

由于涉及隐私，恕本人无法提供真实项目名称及图纸；本项目于2016年拿下范围划定批复，2017年正式提交计划申报申请书，在即将拿到计划申报复函顺利进入规划审批时，刚好遇上了综合整治，综合整治于18年试行并内部征集修编意见，本项目有一半划入了综合整治，而且更要命的是：
a、综合整治几乎将本项目一拆两半，而且拆的极不规整；
b、市场主体的主要物业位于综合整治区；
c、街道办或更新局明确态度是只要有上访投诉现象，就把项目给暂停；
d、十三五与十四五正处于交接期，2020年十四五政策如何尤未可知；
e、诸多其他因素夹杂其中，而项目已经推进到范围划定和集体资产备案阶段，如果放弃则前功尽弃；故没有退路可走，必须直面向前。

接下来简单阐述下项目情况：
1、本项目位于《城总规》对外交通设施用地；
2、本项目全范围位于二级水源保护区；
3、本项目开发商申报前期将承担市场主体600万元的工作经费；并且捆绑位于综合整治区调入拆除重建范围的条件500万元履约金。
4、本项目合法用地仅占18%左右；
5、本项目市场主体主要物业位于综合整治区。
这个案例的结果只有一种：那就是必须将他顺利申报，完成城市更新拆除重建。

解决思路供大家借鉴：
第一：《城总规》对外交通用地及水源保护区采取占卜平衡，对全区龙岗区范围内符合公共外部移交用地的指标进行搜集和整理。参考政策《深圳市城市更新外部移交公共设施用地实施管理规定》（2018年版）。

第二：对合法用地指标不足采取旧屋村认定，（上篇文章讲过，旧屋村认定并不是简单生搬硬套政策）、调入非农指标、历史遗留违法建筑处理等工作顺利达到60%合法权属。参考政策：《龙岗区非农建设用地管理办法》（2017年版）。

第三：项目工作经费600万元、集体资产交易保证金2400万元、二期履约保证金500万元，这些都仅仅是用钱就能解决的事情，所以不作讨论。

第四：市场主体主要物业位于综合综合整治区，这才是本文值得探讨的关键所在，市场主体即主要负责人不能跟着共同受益，这事就难办。前面的路已经够坎坷不平了，还碰上这要命的茬。因此，接下来重点分享如何将5万余平米的综合整治区调出为拆除重建范围。

1、综合整治关键可突破政策：
a、各区可按年度对综合整治分区空间范围作不大于10%的面积调整;
b、综合整治可按调入拆除重建范围指标大于调出综合整治指标的方式实行占卜平衡;
c、落实重大基础设施项目或重大产业项目确需纳入拆除重建类城市更新单元计划项目可以进行弹性管理，可以申请局部调整。（后续可跟大家另行分享：法图修编操作细节）

基于此关键突破，再配合基础设施与商品住宅的规划调整，然后对本地原村民与外地村民做下分析比较，以及道路、建筑物质量分布、街道办更新局主要担心问题等做平衡思考划出新的统筹范围图。

当然在政策条件约束下，无论如何都是有一批人必须遗憾的，我们做城市更新的目的是尽量均衡各方利益，防止过于不满所引起的上访及投诉，然后顺利拿下城市更新相关批复文件，完成伟大的历史改造，为城市发展贡献一份值得留念的记忆。

受媒体篇幅所限，下期持续分享，给您带来不便敬请谅解！
附件一、占补平衡工作流程

附件二、项目占补平衡方案审查意见一览表

后续可为大家分享（法图修编细节）或（非农建设用地指标调入操作细则），城市更新涉及的知识面非常广，需要养成长期学习、参悟和领会的习惯。

注：本文系作者原创，转载请注明出处，谢谢！

标签：整治,项目,用地,城市更新,调出,正赶上,市场主体,综合
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