地王收割机泰禾的艰难时刻

刚刚过去的2018年对闽系房企泰禾来说过得并不容易。

4月12日晚间，泰禾集团发布了2018年财报。虽然营收、利润均较2017年稳步增长，但周转率较低、负债率高企、短债压力较大等“老大难”问题依然困扰着泰禾的发展。

作为闽系房企，泰禾曾因极为激进的拿地风格而广受市场关注，被称为“地王收割机”。据同策咨询研究部发布数据显示，2013年至2016年，泰禾公开市场上拿地的平均溢价率都在60%以上，其中，2016年平均溢价率最高，达到107.59%。

但正所谓“成也萧何，败也萧何”。在将高杠杆玩转到极致、享受极速扩张带来的快感的同时，泰禾也不得不在市场寒冬来临时，承受最严厉的市场反噬。

01｜负债率依然高企

在同行都取得不错业绩表现的2018年，泰禾集团的营收、利润同样录得了一定的增长。据年报，2018年泰禾实现营业收入309.85亿元，同比增长27.35%；实现净利润39.11亿元，同比增长22.53%。

而尽管净利率较2017年的9.59%上升了3.03个百分点至12.62%，但相较于2018年同行的整体利润率表现，泰禾的利润率仍处于较低的水平。

不仅如此，一点财经注意到，泰禾的利润构成中，包含了投资收益4.42亿元、公允价值变动收益6.72亿元，撇除掉这两项非核心业务收益，泰禾的核心利润将仅为27.97亿元，核心利润率仅为9.03%，属于行业较低水平，显示泰禾整体利润水平仍有进一步提升空间。

一如往年，泰禾集团并未在年报中公布其销售数据，致使其销售数据依然成谜。而根据克而瑞发布的《2018年度中国房地产企业销售TOP200》排行榜，泰禾全年销售1303.4亿元，位列20位，而2017年这一数据则为1007亿元。

一点财经注意到，2018年，泰禾一改此前激进的拿地作风，全年仅新增土地储备144.97万平方米，这一数值仅为2017年的四分之一，投资活动现金流支出也由2017年的349亿大幅增加至2018年的185亿。

但即便严控土地投资支出，经营活动产生的现金流也为正值，但由于筹资活动现金流入由2017年的1236亿减少至2018年的915亿元，流出却由2017年的751亿元增加至2018年的949亿元，由此产生筹资活动现金净流出341亿元，泰禾2018年现金流不增反减，减少了近17个亿。

而因为融资少、还债多，虽然严控了土地投资，泰禾一直以来备受诟病的“老大难”问题——负债率高企也依然未能得到有效改善。截止2018年底，泰禾资产负债率达到86.88%，虽较2017年微降0.95个百分点，但仍高于85%的行业高危线；净资产负债率384.86%，虽较2017年的473.74%下降89.38个百分点，但也仍处于行业较高水平。

受累于高居不下的债务水平，穆迪公司在2018年11月5日宣布下调泰禾的美元债主体信用评级，泰禾年报显示最新的评级信息为主体信用评级B3，评级展望负面。

02｜以价换量、卖子求生

困扰泰禾的还不仅仅是负债率高企的问题，还有近在眼前的短期债务压力问题。

泰禾2018年年报显示，截止2018年底，泰禾借贷总额达到1375亿元，其中，短期借款160亿，一年内到期的非流动负债414亿元。据此计算，泰禾2019年需偿债高达574亿元，而同期，公司账上的货币资金仅为149亿元，短期偿债压力巨大。

联合信用评级有限公司于今年1月22日出具了《联合信用评级有限公司关于将泰禾集团股份有限公司列入信用等级观察名单》。当中就提到，2018年以来，泰禾高管人员变动频繁，对公司经营稳定性或将产生一定影响：截至2018年9月底，公司债务规模继续保持较大规模，存在一定集中兑付压力。

综合评估，联合评级决定将公司列入信用等级观察名单，并将持续与公司保持联系，及时评估及揭示其对公司主体及其存续债券信用水平可能带来的影响。

过去一年间，由于限价、限购等问题，主要阵线在一二线核心城市、主打高端产品的泰禾在销售及回款上均承受着较大压力。而在惨遭信用降级之后，泰禾在融资上也将承压。两个最重要的资金来源均受到影响，泰禾承受的压力可见一斑。

据泰禾此前公布的数据显示，截至4月3日，泰禾控股股东泰禾投资及其一致行动人共持有公司股份 780,172,422 股，占公司总股本的 62.69%，泰禾投资及其一致行动人累计质押的股份数为 777,376,832 股，占公司总股本的 62.47%。

据此计算，泰禾大股东的股票质押率已高达99.64%。

或许正是由于偿债压力巨大，今年以来，泰禾动作频频。先是一季度，泰禾发起了“以价换量”的项目抢收计划。包括北京院子二期，金府大院、西府大院等项目在内的部分房源大幅降价出售，希望大规模回笼资金。随后，泰禾又先后将杭州蒋村、南昌茵梦湖、漳州红树湾等项目的部分股权出售给了世茂，回笼资金28.16亿元。

从泰禾最新公布的一季度数据来看，这些动作已经取得了一定的效果。但在核心城市调控未见明显放松情况下，预计制约泰禾的资金因素仍将继续存在。

来源：一点财经（ID：yidiancaijing）

作者：秦   卓

编辑：刘   煜

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