年终总结系列6：借与贷，科普LTV指标
作者：互联网
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编译：Joey（作者）
校对：Jackie Liang
一、什么是LTV？
LTV （Loan To Value）Ratio贷款价值比率，是指贷款金额与特定资产总价值的比率，最常被银行或贷方用来确定特定资产的已发放贷款金额，或维护将要发放款项前的保证金，以保障价值的灵活性。
我们举一个简单的例子。比方说，你想购买一套房子，并且你是想通过银行获取一定数额的贷款。这时你就会去银行，了解银行的LTV后再决定买房。
举一些实际例子会更容易理解一些。假设你想买一套价值20万美元的房子（此房价是在市场上的预估价值），银行会告诉你，他们只能给你80%的钱款，剩余部分你要自掏腰带。
这里的80%就是LTV，此时银行会向你支付16万美元的抵押贷款，你需要再自掏腰包支付4万美元后才能购买房屋。
二、LTV怎么计算？
计算公式：贷款价值比=贷款金额/评估价值
该公式是金融机构中最重要的风险评估工具之一，在把钱借给借方之前，贷方会先审查可批准的抵押贷款。
通常情况下，房产的评估价值就是它的销价。但是，贷方或银行仍然会派他们的评估小组对该房产进行评估，然后他们再决定贷款金额（抵押贷款金额）。
在美国，大多数报告的贷款价值比率（LTV）是低于80%。但在某些情况下，LTV是会超过80%这个比率，并且比例可能会更高。
对于LTV，我们需要了解的一点是——LTV的比率越高，风险就越大。因此，如果贷方给你更高的LTV，这意味着它具有更多的潜在风险，这就是利率会更高的原因。
看似借款人得到了好处，但其实因为高的LTV受到很大的不利影响。当LTV越高时，贷款成本就越高，且随着贷款风险越大（因为贷款人要支付更多），利率也就越高。例如，如果一个借款人以 95% 的LTV从银行借款，则其支付的利率至少比 LTV 为 75% 的借款人高出 1%。
这里就有另一个衍生指标：DSCR Ratio（Debt Service Coverage Ratio）
解释
现在你可能想知道为什么LTV很重要，我们应该如何以贷款和借贷的角度看待LTV。
以下是LTV对贷款的影响 -
LTV在保证抵押贷款或房屋净值贷款或信贷额度方面起着重要作用。
它以直接的方式影响借款人。借款人最初可能会因为他的支付比例减少降低成本压力。但如果考虑到长期的影响，较高的LTV迫使借款人在一段时间内向贷款人支付更多的利息。
现在我们假设作为一个借款人，你接受了一个较高的贷款比率。然后会发生什么？如果第一笔抵押贷款的比率超过80%，那么，贷款人需要私人抵押贷款保险（PMI）。在这种情况下，借款人有一个选择。首先，他们可以与贷方交谈并确定80%的贷款与价值比率，如果这还不够，借款人可以为剩余的必要金额进行二次融资。
作为借款人需要思考，怎样操作会给你带来更多的好处？如果你选择第一笔抵押贷款，并达到78%的贷款价值比，私人抵押贷款保险（PMI）将被完全取消。但在这种情况下，必须偿还第二留置权，其利息比第一抵押贷款要多得多。
这给我们带来了另一个概念-贷款价值比率（LTV）的延伸，就是综合贷款价值比率（CLTV）。CLTV帮助借款人保持低的LTV，因此他们根本不需要支付PMI。
三、LTV实例
例子#1
让我们来看看下面的信息——
现在按照简单的公式，我们将计算出贷款价值比率（LTV），
LTV = 抵押贷款金额/房产评估价值
对于银行A，LTV=（300，000/400，000）=75%。
对于银行B，LTV=（250，000/350，000）=71.42%。
那么，在计算了这两家银行的LTV后得出什么结论？
首先，银行B的LTV较低，这意味着贷款额度内的固有风险会更小，因此利率也会更低，这将有助于借款人。但在银行A的情况下，LTV稍高一些，但由于它没有达到80%以上，借款人不需要给私人抵押贷款保险。
现在，让我们再看看一些有不同变量的例子。
例子#2
让我们来看看下面的资料：
在这个例子中，我们没有得到抵押贷款的金额，而是得到了首付的信息。那么，我们如何计算抵押贷款金额？
方法是这样的——我们需要从购买价格中扣除首付款，
现在，我们可以计算贷款价值比率（LTV），
对于银行A，LTV（320，000/400，000）=80%，
对于银行B来说，LTV（280，000/350，000）=80%，
在这种情况下，这两家银行的比率是80%。现在银行必须决定是否需要PMI。在大多数情况下，PMI未达到LTV=80%是不需要的。
例子#3
让我们对例子再做一些变形，以便我们能够理解LTV的价值。
现在，在这里我们既有购买价格，又有房产的评估价值。在这种情况下，我们在计算贷款与价值比率时要考虑什么？
我们需要考虑的是购买价格或房产评估价值中较小的一个，
我们来计算一下，
首先，我们将计算贷款金额（抵押贷款金额）。
现在，我们将利用如下公式计算LTV
LTV=抵押贷款金额/Min(购买价格或房产评估价值)
在这个例子中，房产的购买价格和评估价值都是一样的，所以我们采用相同的价格。
对于银行A，LTV=（320，000/400，000）=80%。
对于银行B，LTV=（280，000/350，000）=80%。
例子 # 4
再举一个例子，房产的评估价值和购买价格不同。
首先，我们来计算一下抵押贷款的金额，如下表
现在由于购买价格低于房产的评估价值，我们在计算LTV时会将购买价格考虑在内。
对于银行A，LTV=（280，000/360，000）=77.78%。
对于银行B，LTV=（260，000/330，000）=78.79%。
在这种情况下，我们可以看到银行B的LTV略高于银行A。
例子＃5（CLTV-综合贷款价值比率）
现在有这样的情况，一个人借了两笔贷款来降低LTV，这样他就可以承担较少的费用。在这种情况下，我们需要计算合并的贷款利率。
我们来看一个例子。
CLTV = 贷款1+贷款2/房产总价值
现在我们来计算一下银行A的CLTV。
(200，000 + 50，000)/400，000 = 62.5%.
现在这个按揭贷款率要低得多。通常情况下，如果借款人有一个良好的信用评分，那么银行是允许贷款价值比超过80%的。而如果借款人没有良好的信用评分，通常贷款人的贷款价值比不会超过80%。
四、二手车贷款和新车贷款的LTV示例
在本文中，我们将介绍两个类似行业的LTV，便于了解LTV的价值以及它们两者之间的巨大差异。
首先，让我们看一下二手车贷款的例子
从上图可以看出，这个行业的LTV比率很高，在某些情况下，它甚至已经触及99%。从观察中，我们发现贷款价值比总是在90%以上。
让我们来看看美国新车贷款行业。
在上图中，我们可以看到，新车贷款的LTV比率比二手车的LTV低近10%。而对于新车贷款，贷款价值比率在80~90%的范围内。
那么，为什么二手车贷款的贷款价值比要高于新车贷款的贷款价值比？
可能有两个特别的原因：
首先，可能二手车主的信誉比新车用户更值得怀疑。因此，风险更大，这就是二手车贷款的LTV更高的原因。
第二，由于新车的买家将支付更多费用（因为新车的价格会比二手车高），他们在支付EMI方面更值得信任。
五、局限性
LTV在借钱给借款人方面非常有用，但在LTV较高的情况下有几点值得关注。
LTV越高，从长远来看，这将增加你的总应付金额。
如果LTV超过80%，你需要支付私人抵押贷款保险（PMI）。在这种情况下，你可以选择第二留置权（考虑到综合按揭贷款CLTV）。
六、总结
LTV对贷方和借方都非常有用。但是，他们两者都应该将其保持在80%以下，以确保风险较小和更好的业务结果。
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标签：年终总结,LTV,80%,借款人,000,贷款,价值,科普 来源： https://blog.csdn.net/BiAnTi/article/details/122321874