最高法-约定集体土地租赁超过20年的，超过部分无效（但也有少数法院认为有效，以广东法院为主）

（2019）最高法民终XXX号    三亚市吉阳区抱坡村民委员会、三亚增改塑料材料有限公司土地租赁合同纠纷二审民事判决书

关键词：集体土地  租赁   合同无效

本院认为：

（三）关于《合作协议书》是土地租赁合同还是合作合同的问题

根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，租赁合同的出租人交付租赁物后，只收取固定的租金，而不承担任何经营风险。根据《合作协议书》的约定，抱坡村委会向增改公司交付约定土地后，增改公司按合同约定定期向抱坡村委会和第五、六、七村民小组支付土地利润承包款，增改公司在土地上自主经营、自负盈亏。因此，《合作协议书》符合租赁合同的特点，而不符合合作合同双方共享利润、共担风险的特点。对抱坡村委会认为《合作协议书》是租赁合同的主张，本院予以支持。对增改公司认为《合作协议书》是合作合同的答辩主张，无事实和法律依据，本院不予支持。

（四）关于《合作协议书》的效力问题

抱坡村委会对涉案土地享有使用权，因此，其签订《合作协议书》的行为并非无权处分行为，也无需三亚市人民政府追认。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，《合作协议书》系合同双方自愿签订，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对抱坡村委会认为《合作协议书》是无效合同的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。原审认定《合作协议书》是有效合同，并无不当，本院予以维持。但因为《合作协议书》性质为土地租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，《合作协议书》超过二十年的部分应为无效。原审认定超过二十年的部分有效，适用法律错误，本院予以纠正。

（五）关于抱坡村委会是否违约，《合作协议书》是否解除的问题

1.根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。抱坡村委会应该按《合作协议书》的约定，将约定土地交付增改公司使用二十年，即自2007年1月1日起至2026年12月31日止。但抱坡村委会于2014年4月18日与诚通公司签订《联营合作合同书》，约定利用抱坡村委会集体经济发展用地建设“诚通国际广场”项目，并实际于2018年在涉案土地上与诚通公司合作建设“诚通国际广场”项目，且该项目已实际建成，直接导致增改公司丧失了在涉案土地上使用经营的权利，抱坡村委会构成违约，且造成《合作协议书》的目的不能实现。抱坡村委会认为，《合作协议书》不能履行的原因是集体留用地无偿流转为划拨土地的国家征收行为，按《合作协议书》第六条第一项约定，政府规划需要征用土地的行为不属于抱坡村委会的违约行为。本院认为，从涉案土地办理集体留用地的过程和结果来看，首先，抱坡村委会始终是涉案土地的合法使用权人，土地权属和性质的变化并不影响《合作协议书》的履行；其次，根据三规选〔2013〕101号《三亚市规划局关于三亚市吉阳镇抱坡村委会集体经济发展用地（诚通国际广场）项目的选址审查意见》，涉案土地被规划为建设诚通国际广场，源于抱坡村委会的主动申请，而非被动服从于国家基于公共利益需要的整体规划，因此是抱坡村委会的行为引起了一系列土地权属、性质和项目规划改变等政府行为的结果。所以，造成《合作协议书》不能履行，源于抱坡村委会的违约行为，而非政府行为，对抱坡村委会的该项主张，无事实和法律依据，本院不予支持。

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