买房流程和买房哪些坑你应该知道
作者：互联网
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买房流程：
（1）房查：查房子有无抵押、有无查封、有无居住权人(2020年民法典)、是否已经缴纳了房屋维修基金、房子是否有共有人、房屋所有者和卖房者是否一致？其中部分信息卖家可以实名后，用微信小程序“武汉房管”app去查询；另外部分信息需要去房管局查询。
（2）购房资格自查：购房者可以微信实名后，去微信小程序“房管”app去查询。
（3）签订房屋买卖定金合同：合同约定总价格、定金金额、首付款和尾款的付款方式，如总价xx万，定金五万，首付款xx万在过户当天银行卡转账支付，尾款贷款方式支持，并当场支付购房定金；合同可以买卖双方签订去公正处公正，也可以卖家买家和中介三方签订。公正方式呢，公正费只要五六百到上千元，但是后面所有事情自己跑；中介方式呢，后面诸多流程中介可以协助办理，但是中介费比较贵；中介费是房价的2%-2.5%，大几万。如果走了中介呢，客户缴纳了定金，中介就会收走卖方的房本；如果没经过中介呢，如果卖家是骗子呢，买家有损失定金的风险。
（4）房产价格评估：由自己或中介找到银行认可的评估公司进行房产估价，评估一般是要上门拍照后综合考虑房子地段、小区均价、楼龄、楼层、装修、是否漏水等等因素，给出一个评估价。评估价是贷款额的计算基准，首付略不足的要多贷款就要做高评，高评就会纳税多，首付充裕的就要做低评，可以少一点纳税，哪怕省三五百也好。
评估费用一般是：几千块，不在中介费之内，要另外掏钱的。
（5）面签：按照评估价，去银行办理面签，银行、买方、卖方三方合同，约定贷款金额（也就是上面的尾款金额）；面签有时也要查验买房者购买资格、卖房者房屋是否查封等不可售的情况，有时也不做。
（6）房屋贷款担保：有自己或中介找到银行认可的担保公司进行房产担保，也就是说担保你买房后一定会按时偿还按揭。
担保费用一般是：几千块，不在中介费之内，要另外掏钱的。
（7）批贷过程：银行面签后，买方提供银行流水单、就业单位开具的收入证明、婚姻证明、户口证明等给银行，等待银行给一个准信“准许放贷/不准许放贷”，一般都是准许放贷通知，这个通知叫做“批贷函”。当然，如果征信不好或工作不稳定、银行流水不足等被评估为缺失还款能力，也可能等来不准许批贷通知来了，那么就可能需要补充更多的证明，也可能买卖双方需要换一家银行重新面签。
（8）资金监管：为了保证过户后，买方能守信把首付款给卖家，需要在过户前去做个资金监管，买方、卖方一起去银行，将首付款冻结在买方的账户上，避免首付款资金在过户期间被买家转移掉，并约定一个日期（一般是约定的过户当天）转入卖方账户。
（9）买卖过户：拿到了“批贷函”后，并做了资金监管后，按照约定的日期去房管局过户，卖家拿到过户回执后，要求银行完成首付款的转入。
（10）房产抵押：过户五个工作日左右出了房产证，拿房本去银行做抵押，做完抵押后，本本一般是中介拿着直到尾款放款为止。
（11）银行放款：两三个月后银行正式放款，款先进入了买方账户（冻结状态），又于当天转入了卖方账户。
（12）办理交割：卖方拿齐了尾款后，办理房屋交割，包括物业费、水电费、燃气费、家具家电等交割,按照合同上条款进行交割。
买房常见的坑：
（1）学位问题
现在很多地方实行6年一学位（甚至9年一学位），如果卖家是6年内使用过学位，再买需要等6年满才能用上学位。这个合同没约束清楚就容易出问题。例如：卖方2019年小娃上一年级（使用了学位），卖家2021卖了房不影响他们自己小娃继续上学三年级，因为入学只一年级审查入学资格，但是该房屋的买家要等到2025年才能再使用学位，如果买家小娃在2021年已经4岁，等不及这个学位，这房子是白买了。备注：6年一学位不限制同一个家庭的二胎情况。
（2）定金风险
私下买卖签了双方合同并付了定金，卖家消失的定金风险；定金后房屋被查封的定金风险，如果查封是在下定金之前，是很好避免的，因为自己谨慎一点，房查就可以规避，最怕遇到下了定金后，批贷期间，卖家因为多处欠款被强制执行房子拍卖用于抵债，这时候房子将被查封，这时候定金不容易拿回，只能起诉拿回。
（3）替卖方垫付资金解除抵押的风险
大部分要交易的房子都欠着银行贷款，而带着贷款是不能过户的，卖家必须贷款结清后解除了抵押才能卖房，如果卖家拿不出钱去结清贷款要买家拿首付款去给他结清贷款，然后再过户，这系列操作是需要10-60日的时间，这个时间内情况可能变化。（1）买方给他结清贷后后，房子因为卖家的债务纠纷被查封了，这时候买家的定金和替卖方清贷部分都不好拿回，只能起诉，如果他外债太多，这一个房子不能清偿他所有债务，那么这个钱的拿回就遥遥无期。
结清按揭，银行一般5个工作日出具“结清证明”（有的银行30个工作日才开具），拿到结清证明再去房管局做解除抵押，当天可以解除，然后才能办理房屋过户。
（4）居住权人问题纠纷
2020年底公布的民法典约定了居住权人的概念，如果一个房子有居住权人，那么即便过户了，买家也不能入住。例如：一个老人娶了老伴，怕自己死后子女拿走房子老伴无处安身，但房子也不想被老伴的子女分走，他就会立下遗嘱，房子归自己子女但老伴有终身居住权，并去房管局登记居住权人，房子有居住权人不影响继承和过户和买卖，这种情况不论房子归属是谁，这个老人的老伴去世前都没法入住。也有的居住权是固定期限的，这个居住权人的期限应该要看清楚。
（5）中介费和其他费用界限不清
有些中介打着中介费便宜的口号亲近客户，后面在“贷款担保费”、“二手房评估费”、“贷款服务费”上做手脚，明面上中介费便宜，但私下又被收走好多万的大有人在。这些费用应该都是两三千或四五千，不是按房价百分比收的，黑心中介按房价的0.5%收，按1%收，什么乱象都有。也有的客户认为中介费涵盖了一切费用，其实不然，正规中介除了中介费外，也收取 “贷款担保费”、“二手房评估费”、“贷款服务费” 三个费用的，这些费用中介应该是不落口袋，是流程中代收的，费用应该是透明、明码标价的，这个误区也是中介和客户容易冲突的。买房应该咨询清楚这些费用的价格。
（6）维修基金纠纷
每一个房子应该是需要缴纳一次维修基金的，如果房子已经缴纳过维修基金，那么后面的买卖过户什么的都不用再缴纳维修基金的，有的房子虽然有房本，但是没缴纳过维修基金，常见于2002年之前办理的房本，当然各地政策时间略有区别，后来政策基本上是没缴纳维修基金不给办理房本，维修基金是房子价格的1%。如果说你买了一个2001年没缴纳过维修基金的房子，买卖合同又没约束维修基金归谁出，那么你可能需要按照你现在的购买价乘以1%去缴纳维修基金，这无形推高了你的落地价。某房子2001年价格是20万，那时候如果缴纳维修基金只要2000元，那时候因为卖家没缴纳那2000元，你现在购入是380万，那么你就需要缴纳3.8万维修基金。因此作为一个买家有必要确认房子是否已经缴纳维修基金。 没有缴纳维修基金的房子常见有2002年之前的城中心老破小学区房，还有一些卖家只有购房合同，卖家还没办过证的房子，这种没房本的房子你就千万莫碰，后期坑才多。
（7）房屋共有人纠纷
房屋从房本上看是在卖方的名下，但他的共有人（如前配偶）不愿意签字，这个也比较难办，因为卖家的前配偶对房屋可能是有一定份额的，具体要看他们的离婚协议，离婚协议应该是可以去婚姻登记处查询的；这种房子要先要求卖家做完析产，才过户，不然过户受阻。
（8）卖方无民事行为能力纠纷
如果卖家是高龄人士（70岁上）或者口齿表达不怎么不清楚，最好让他的全部子女均去签订买卖合同，为什么呢？常见房屋价格在批贷期间暴涨，卖家想毁约，就去找关系开具老人是老年痴呆症无民事能力，然后判定买卖合同无效，双方都不算违约，定金原路退还。这个操作全国各地都有，给买家造成很多损失。据说无民事行为能力或限制行为能力可以去法院查询。
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（9）房屋交割纠纷
卖的时候精装修、名牌的家电家具一应俱全，房屋交割的时候除了墙纸没扒走，什么都没剩下。这主要是合同里文字没约束清楚。一定不要听信口头协议，好多卖家从签买卖合同到房屋过户就因为房价暴涨亏了十几万甚至几十万，心里不平衡，所以最后交割时，空调都拆了走，美丽的墙纸也全墙涂鸦、地砖都挖成稀巴烂来泄愤，来一句“我卖的是房子不是装修”。
（10）物业费、水费、电费交割纠纷
绝大部分人都会说水电物业才几个钱，算到哪个月为止去交割都是一两百的事情，这么小的事情真的不应该纠结。其实呢，有的业主强势，物业十年催缴对他无可奈何，卖家他又没小娃上学，不需要物业替他开具入住证明去小学报道，他又没汽车进出需要，不需要物业为他汽车进出放行，欠着十多年的物业就是不缴纳，物业也没权力囚禁他限制他人生自由，尤其是安置房、还建楼等小区物业管理稀烂，卫生不打扫，房屋漏水也不维修，整个小区的物业公司只有收停车费和物业费那一个人，这种小区土著的老头老太欠了个七八年物业费正常，目前水电一般欠款达到6个月会停水停电，所以一般不会有过多的欠款，但是凡事也有例外，有的小区是小区内物业二道供水、供电，水电欠款也该一并了解清楚金额。曾停同事说她的租客退租了，房子空了2个月，物业来了三百多的水费欠缴单，因为物业那边的水费账期是半年。
其实呢，坑还远不止这些，没有买过房的人一定要照专业的中介机构哦！其实我本人较为相信中介，我的房子就是正规中介那买的，中介合同约束条款多，考虑也全面，条款里每一句都读三遍你会获益良多。如果实在不走中介买卖，一定要借鉴中介的三方合同模板里部分条款约束去签订买卖合同，可以少些坑。
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