变局之下的应变：中国奥园的“三级”推进增长

变局之下，才是真正考验房地产企业持续发展能力的“正赛”阶段。

2020年8月间，住建部和人民银行针对重点房地产企业资金监测和融资管理规则的“靴子落地”，可谓是整个国内房地产行业变局发端的一个重要标志。

然而，政策从来都不是一蹴而就的。针对房地产行业进行金融整顿早已是山雨欲来风满楼，这本给了房地产企业一个相对充足的调整期，只是大部分行业企业仍然在过往发展的惯性中度过了这两三年。

现在，“三道红线”的提出是从根本上改变了房地产行业的发展逻辑——借助高杠杆撬动粗放的规模化增长将成为过去式。而在“房住不炒”的指向之处，房地产企业的命脉所在是如何解题城镇居民日益增长的美好生活需求与房地产行业发展不平衡、不充分之间的矛盾。

进入2021年，“三道红线”全面落实于房地产全行业，也意味着无论是头部企业还是中小房企，降扛杆、去杠杆是必须完成的“规定”动作。在这套“长效机制”的作用下，毫无疑问房地产企业发展出现结构性的分化，已是必然。

未来的房企样本

究竟什么样的房地产企业会在未来持续赢得市场？从近两三年一些房地产企业的发展布局逻辑中，其实就能窥见端倪：

于物业开发市场，城镇化红利仍是对整个市场的支撑。房地产企业无非两类：一类是全国性布局的房企，要看其土储分布以及开发节奏与融资之间的协调性；另一类则是固守优势市场的区域性房企，要看其如何提升单体项目的融资和盈利能力。

在新建市场之外，更多围绕满足老百姓以“住”为核心的消费升级需求而产生的盈利点，将会是房地产企业重点挖潜的蓝海市场，诸如旧城改造、物业服务等领域其实早已是一些房企持续发力的方向。再者就是房地产企业的“出圈”，进入其他相关或非相关的实体产业领域，寻求多元化发展，从而逐渐改变自身的盈利结构。

实际上，在产业多元化上，很多坐拥丰厚资本实力的房地产企业早有投入和尝试，无论是文旅、消费、农业等地产相关产业的渗透，亦或是造车、机器人、新材料等高技术含量的制造业，都能看到房企的身影。

如果按照这样的发展逻辑梳理，观察这些年房地产企业所形成的差异化竞争格局，不难发现一些房企早已通过集团化发展，主动拓展非房产业，形成了多级增长的态势，以此对抗后期性波动或者行业政策性调整带来的不利影响。

这其中，粤系房地产开发商中国奥园集团的发展路径和战略构建很具典型意义。

1996年成立于广州的中国奥园集团一开始是以区域性房地产开发为主，逐步发展成为集房地产开发、商业地产开发运营与国际投资等为一体的千亿级综合性企业集团。

在以地产为核心主业的同时，中国奥园还开创“复合地产”的开发理念，致力于“提升人居环境和城市面貌”。这个愿景宏大却极具现实商业价值的定位，也让中国奥园形成了多层次的增长态势。

2015年左右，中国奥园集团制定的“一业为主、纵向发展”的产业战略，放置在今天的市场环境中看，可谓极具前瞻性。如果做一个类比，中国奥园集团的战略布局就如同现代火箭的“三级推进模式”。

其常规房地产开发新建项目是奥园集团的一级增长动力，也是最根本的发展支撑。2019年，中国奥园集团以1330亿元的整体销售额跻身房企千亿俱乐部，在2020年上半年市场环境并不友好的情况下，中国奥园销售额仍超500亿元，并保持了营收、净利润超两成的增长。

稳健的增长和较为健康的财务数据，并不完全是外界侧目中国奥园的焦点。在房地产行业金融监管为手段的调控中，房企不仅要改变过往的发展模式，更需要找到能够接棒“规模化”开发的赢利点。

中国奥园提出的“提升人居环境和城市面貌”，如今看来，最为现实的落笔就在于房地产增量市场之外的存量市场，即“城市更新”领域。按照当前的项目储备，再造一个等量齐观的中国奥园，不成问题。这或是未来一定阶段中，助推奥园发展的二级增长动力。

实际上，除了地产、商业地产、城市更新业务之外，中国奥园集团所布局的产业板块还包括：科技、健康、文旅、金融、跨境电商、教育，并已形成了多元产业集团联动、协同发展之势。这可视为中国奥园三级推进增长动力来源。

尽管在中国奥园集团中，这三级推进增长的布局，各个业务板块的发展阶段与状态，营收利润贡献并不可比，但也恰是这种彼此助推所形成的协同效应，能够保障中国奥园在房地产行业未来的变局期可以平滑的度过外部影响带来的市场冲击。

新型城镇化的机会

房地产仍是中国经济“压舱石”，这一点在即将结束的2020年中，可以清晰找到佐证。

按照国家统计局截至2020年10月末数据，今年前10个月，全国房地产开发投资达到11.66万亿元，同比增长6.3%；商品房销售面积虽与上年同期持平，但销售额则达13.17万亿，同比增长5.8%。

这其中，住宅投资和销售额的同比增长仍保持7%-8%的增速，房地产市场需求增长有所放缓但并未发生根本性转折。要知道，这样的增长可是在疫情和调控影响的叠加下取得的。因此，不难判断，包括土地和房地产交易对于中国经济发展仍发挥着极为重要的支撑作用。

以“三道红线”为调控抓手的政策导向，也并非是对房地产行业发展的急刹车，而是对房地产企业此前“三高”发展模式的必要修正，确保房地产行业能够平稳而健康的发展。对于房地产企业而言，2020年的确是一道“分水岭”。

红线之上的去化还只是最基础的承压测试，市场溢出也将会成为常态，真正决定房企走向的是如何抓住新型城镇化红利的能力。

以宏观视角来看，中国城镇化进程仍在加速，这是房地产企业可期的增量市场。但人口及土地等关键资源加速向城市群和中心城市聚集，所形成的新型城镇化也会使得不同区域房地产市场发展存在分化。

也就是说，过去普涨的房地产市场，未来会因区域经济发展、市场周期、供需支撑强度等因素呈现出不同程度的增长差异。房企的竞争力则体现在开发端的土储布局是否能紧扣区域经济发展的脉络。

2020年上半年，中国奥园集团实现的物业合同销售额为508.7亿元，主要来自西安奥园和悦府、成都奥园半岛ONE、奥园华景川上锦宸府、南京奥园金基天著尚居及东莞奥园观澜誉峰等项目。

不难看出，这些项目均是处在成渝经济圈、长三角经济带和粤港澳大湾区的重点城市。此外，今年3月间，奥园集团还通过资产收购，成为京汉股份（已更名：奥园美谷）控股股东，从而获得京汉股份持有的包括北京、天津、重庆、成都、南京、太原、广东省及河北省等地土储资源。

一手招拍挂，一手资产并购，中国奥园自2015年起持续发力全国市场布局，尤其是在重点的经济带城市群和中心城市的土储，丰沛了其未来的发展底气。

按照2020年上半年数据，中国奥园集团拥有317个项目,分布90个境内外城市,土地储备总建筑面积达4874万平方米(权益比78%),总货值约人民币5015亿元，平均土地成本仅为2727元/平米。

实际上，今年对行业多数企业不利的市况，却是财务稳健的奥园的机会。仅上半年，奥园便新增44个项目，可售货值约832亿元。合理的土地成本与利润率，也是资本市场看好其未来的理由之一。

土储增长的同时，负债率的攀升也是外界判断房地产企业发展质量的一个关键指标。年内，监管层出台以“三条红线”为主的房地产金融审慎管理制度，以此压控房企杠杆水平。

此前四五年时间里，中国奥园一直将净资产负债率控制在较低水平，因此“逆势拿地”之后，2020年上半年奥园的净资产负债比率上升到了79.8%。尽管如此，持续加仓土储之后，中国奥园仍比动辄100%以上的净资产负债率的同业房企看起来要安全得多，“三条红线”触线一条。上半年，其高达90%的合同销售现金回款率，也进一步保障了公司现金流的健康度。

再造一个奥园

增量市场之外，存量市场正在成为房地产企又一个重要的“滩头阵地”。

2020年10月末，在中央关于制定国民经济和社会发展《十四五规划建议》中，“推进以人为核心的新型城镇化。实施城市更新行动，推进城市生态修复、功能完善工程，统筹城市规划、建设、管理……”成为重要规划之一。

这其中的信号，不言而喻。对于房地产企业而言，中国城镇化进程红利仍有巨大潜力可挖，只是未来新型城镇化不仅有“增量新建”，更有“存量改造”的新机遇，这也将是房地产企业发展的一个关键转折点。

实际上，以旧城、旧村、旧厂“三旧”改造为主的市场已存在多时，只是在房地产行业规模化发展的阶段，主要动能来自于新增土地开发市场，城市更新这块门槛较高的领域并未被凸显出来。

而今中国经济面临转型升级和挖潜内循环，城市发展也开始从新增土地开发转向城市中心重构，产业升级、民生服务、空间集约、文化再造等等需求都倒逼了城市治理体系和治理能力的提升，这一过程中，城市更新也就自然而然成为推动城市高质量发展的必然选择。

凭借长期以来在城市更新领域的扎实发展，厚积薄发的中国奥园先后斩获“2020年中国房地产开发企业城市更新10强”、“2020年度城市更新杰出运营商”，其广州萝岗奥园广场入选“2020年度十大城市更新典范案例”。

在城市更新领域，有一个“奥园旧改模式”之说，正是指中国奥园凭借多年的城市旧改经验和专业的城市更新团队，形成了一整套包括规划设计、投资拓展、拆迁回迁、开发建设和运营的服务。

2020年，中国奥园拥有逾50个不同阶段的城市更新项目，预计贡献可售资源高达6587亿元。可谓再造了一个中国奥园。

值得注意的是，其城市更新项目分布中，粤港澳大湾区占比95%。要知道，粤港澳大湾区眼下是房企土储项目争夺最为激烈的区域，并且这一区域里本就扎堆有碧桂园、恒大、华润、中海以及“招保万金”四大金刚等头部房企，能在强手如林的大湾区拿到如此之多的城市更新项目，足见中国奥园这一区域内的强势地位。

| 奥园旧改项目：珠海奥园广场二期

今年上半年，中国奥园亦有所斩获，先后成功中标东莞清溪镇城市更新项目前期服务商，签约了深圳龙岗松元头城市更新项目。此外，在与广深同属粤港澳大湾区第一梯队的珠海，中国奥园也已布局10余个城市更新项目。

下半年的7月，由奥园作为服务商的东莞市桥头镇岭头社区城市更新项目启动；9月，奥园成为东莞石美茶叶小镇旧村改造项目实施主体，同时携手恒基成功摘牌广州番禺氮肥厂旧厂改造项目；10月，奥园成功获取东莞清溪镇城市更新项目及东莞万江区城市更新项目；11月，奥园中标东莞石排埔心村城市更新项目。

不仅如此，凭借“复合产业、品牌口碑、旧改运营、人才团队、资金实力、示范项目”六大优势，以及相对完备的专业运作模式，中国奥园也正在“外扩”城市更新项目，环北京区域、中西部核心区、北部湾经济区等地均有项目落地。

产城融合的模式

城市更新并不是简单的“旧改新”建设，它是城市空间结构、人口规模以及经济发展融合在一起的有机更新。

也因此，产业要素的注入就成为城市更新过程中，能够保持经济动力和社会活力的“胜负手”，甚至可以说“没有产业要素的城市就失去了发展的灵魂”。

从这个角度来看，就不难理解许多房地产企业跨界出圈搞实体产业的动机了，但对于赚惯了“快钱”和“大钱”的房地产企业来说，是否真的基于产业资源整合者的角色进入实体产业领域，才是关键。

就在近日，以产业整合著称的复合地产首创者中国奥园集团再有大动作。奥园教育集团日前已在广州成立运营，全名为广东奥园教育投资发展集团有限公司。

甚至早在2001年时，中国奥园集团就引入北京师范大学的教育资源，先后打造广州市京师奥园南奥实验学校、沈阳京师奥园实验学校，并参与了北京师范大学珠海校区的建设。

而此次成立的广东奥园教育投资发展集团未来则专注于高等教育和K12教育板块，业务涵盖幼儿园—小学—中学—大学及各类专业人才培训机构。目前，奥园教育集团正在与一批高等教育机构探讨产业合作的可能性，力求在其城市更新项目中注入更多教育资源，探索地产+教育的发展模式。

不仅是在教育领域，实际上，近几年奥园集团在文旅、健康、新材料领域等领域全面开花。

2019年3月间，从中国奥园（3883.HK）分拆物业板块独立IPO上市的奥园健康（3662.HK），则是以商业运营、物业管理为基础，重点打造医美、康养、中医等业务为主的大健康产业，聚焦生活服务和医疗健康，应用于社区物业与商业中心体。

今年3月间，奥园集团收购上市公司京汉股份更名为奥园美谷（000615.SZ），公司以绿色纤维为核心技术，依托奥园集团在上海东方美谷（国内医美、美妆、健康产业基地之一），向高端纺织品、医美、健卫等应用领域做战略布局。

按照公司“美丽健康产业的材料商、科技商”的定位，奥园美谷将在美丽健康产业上游横向拓展，同时打通上下游产业链，形成了横向贯通、纵向联动的发展格局。

疫情趋稳以来，文旅产业持续复苏，已然成为复合地产的新价值增长极。在广东清远，中国奥园集团投资兴建、中国文旅集团打造的“英德奥园巧克力王国”项目颇为引人注目。今年十一黄金周期间，该项目英德泉林水世界、英德奥园希尔顿逸林度假酒店两大业态录得不俗的成绩，不少来自珠三角地区的游客前往游玩,园内酒店甚至出现一房难求的情况。据悉，12月31日，奥园巧克力王国另外两大板块巧克力乐园及茶与巧克力小镇也将开业。

至此，自2015年提出“一业为主、纵向发展”的产业战略以来，中国奥园集团在涵盖商业、金融、科技、健康、文旅、教育、跨境电商等领域的产业板块布局愈发清晰。

而伴随着这些产业集团的发展壮大，也将持续为中国奥园在新建物业开发与城市更新领域融入更多产业要素，形成产城融合的发展模式，真正为城市高质量发展与社会经济活力赋能。

不得不说，中国奥园“三级推进增长”的布局正在缔造房地产行业一个全新的发展模式。

结语

2020年的房地产企业中，掀起了一轮“去地产化”的运动，实则是整个行业底层发展逻辑发生了重大的改变。当“高周转、高杠杆、高收益”不再成立，取而代之的是“高质量发展”时，房地产企业何去何从，就成为了一个问题。

我们亦观察到了在去地产化的同时，房地产企业亦在从产品销售向人居和城市发展的综合服务商转变。这个战略转型跨度其实并不小，因为房地产产品开发销售的过程，远比“综合服务”所包含的内容要简单。更为关键的是，房企调动与整合产业资源的能力。

通过中国奥园的发展历程与谋篇布局，我们看到了房地产企业顺应时代变局、积极拥抱新机遇的姿态；看到了房地产企业多元化产业发展，并形成以地产纵深发展为轴心的新模式，这亦是房地产行业对于人居和城市概念的再思考。

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