佳兆业上市11年，旧改之王的核心竞争力在哪里？

出品 l 观点财经

作者 l 木森

作为国内知名上市房地产企业，佳兆业集团（01638·HK）近年来凭借深耕旧改，在珠三角大湾区积累的货值超2.6万亿元的丰富储备，在提升佳兆业资本回报比的同时，也让佳兆业持续保持着城市更新领域龙头房企的地位。

在著名媒体机构时代传媒集团近期公布的2020年中国地产时代百强榜的子榜，《2020中国地产城市更新创新力20强》（以下简称“榜单”）中，佳兆业也以96.7的高分荣登榜首，在城市更新领域成为当之无愧的“旧改之王”。

从2009年佳兆业上市以来，随着国内城市化进程不断加快，中国房地产行业走过一段黄金发展期。

而佳兆业扎根深圳，差异化前瞻性布局旧改市场，顺应时代趋势，同样走过了一段黄金年代。

如今，随着房地产市场进入存量时代，城市更新逐渐成为各大城市主要议题，佳兆业凭借在“旧改”这个棘手却回报丰厚的细分领域深耕超过二十年，积累起了深厚的实操经验，也让佳兆业成为当代城市更新领域的重要参与者。

房地产市场存量竞争

城市更新价值不断凸显

随着国家城镇化建设的稳步推进，城镇化率也在逐年增长。

根据国家统计局数据，截止到2019年末，我国城镇常住人口达到84843万人，占总人口比重（即常住人口城镇化率）也升至60.60%，比上年末提高了1.02个百分点。但相比发达国家80%以上的城镇化水平，我国城镇化进程还有较大的上升空间。

但从人口迁移角度来看，随着经济实力更加雄厚的新一线及众多强二线城市逐步放开户籍政策，大量人口流入在进一步拓宽这些城市的城镇化圈层的同时，也在增加这些城市在土地供应方面的紧张程度和稀缺性，抬高房地产开发商的拿地难度。

因此，谁能掌握当下一二线城市的土储优势，便可在未来城镇化发展中掌握话语权。

与此同时，为了实现更加丰富的城市功能，增强城市吸引力，对老旧城市区域的更新改造也逐渐被提上日程。

加之以政府为主导的棚改被逐步叫停，在这样的时代背景下，以开发商为主的旧改，逐渐成为城市更新的重要举措，不仅为房企在土储本就趋紧饱和的一二线城市打开一扇门，也成为盘活城市空间、塑造城市文化、提升社交活力的重要一环。

住建部数据显示，当前全国共有老旧小区约有17万个，建筑面积约为40亿平方米，初步估算的投资额将高达4万亿。

如果按照佳兆业推算的2%转化率来计算，房地产增量市场每年有16万亿元的递增，存量市场现有总量为300万亿元，预计未来每年城市更新规模将超过6万亿。

而佳兆业作为一家港股上市公司，从1999年成立以来，就已经意识到城市更新在城市长远发展中的必然性，从而提前布局，一直在深耕城市更新。

在城市更新领域积累下极高知名度和成功开发经验，成为诸多地方政府信赖的开发商，不仅拥有更广泛的拿地基础，也在当前土储紧张的一二线等热点城市，拿到二次腾飞的门票。

深度布局城市更新

佳兆业千亿销售目标实现在望

截止到目前，佳兆业已经在包括大本营粤港澳大湾区，以及长三角、环渤海、华中华西等多个热门城市圈的超50个重要城市实现布局。

以“专业、创新、价值、责任”为核心价值观，从集约智能、绿色低碳、品质服务等多重角度助力中国城市化发展。

1999年，佳兆业在深圳成立，便已经开始入局房地产旧改市场。

成立之后佳兆业拿到的第一桶金，便是改造深圳的一个烂尾楼项目，并将其投向香港市场，而获得大卖。奠定了佳兆业之后20年的地产开发主基调，即尽量避开高价的招拍挂，改用低成本获取大量旧改土储，而且是城市核心区域的土地项目。

因此，佳兆业得益于更低的拿地成本，即便旧改项目面临更多复杂性和资产周转压力，却让佳兆业得以拿到更高比例的利润回报。而一旦行业进入下行周期，高盈利能力的房企才可以活得更久。

在具体销售情况方面，截至到11月底，佳兆业凭借在城市更新领域的深度布局，公司已经于前11个月完成902亿元的销售规模，完成销售目标的九成以上，冲刺完成全年1000亿的目标已是大概率事件。

截止到2020年中，佳兆业储备旧改项目占地面积4200万平方米，预计货值约2.6万亿元。

而在众多旧改项目的城市布局中，佳兆业的旧改项目几乎全部位于当前热门城市圈的核心城市。尤其是当前经济发展迅速的粤港澳大湾区，更是佳兆业的大本营，辐射全国的根基。

在整个大湾区的旧改土储中，深圳占比达27%，广州占比达36%。截止到今年上半年，公司又新拓展项目20个，旧改项目总数达到167个。

如今，随着房地产行业已经进入存量竞争期，传统的房地产开发手法已经很难满足时代发展，但凭借深耕旧改，在一二线重点城市的核心区域所积累下来的低成本土储优势，也让佳兆业凸显出更高的投资价值。

旧改护城河持续加深

佳兆业投资价值愈发深刻

得益于在广大一二线等热点城市通过旧改获得的大量土储，佳兆业也展现出更高的资本回报。

从2009年成立以来，公司业绩持续增长，从最初的180亿人民币总资产，到2019年已经增长至2920亿元，翻了16.2倍，总资产年复合增长率高达32.13%。

合约销售规模也从2009年的60亿人民币增至2019年的881.2亿元，年销售规模复合增长率高达30.83%。

一度被财富中国评为中国300强企业，被财富世界评为世界2000强企业。

如今，经过20余年的发展和沉淀，佳兆业在专业地位巩固的情况下，旧改规模也在快速提升，从“旧改专家”升级为“旧改之王”。

2020年中期业绩数据显示，公司拥有2680万平方米土储，约560万平为旧改土储，按面积算占比21%，按货值算占比达41%，土储相当优质。

按克尔瑞统计，佳兆业与恒大、融创、富力和时代同属于第一梯队房企，远超于第二梯队房企600-3000万平方米的规模。

此外，还有数据显示佳兆业拥有未纳入土储的旧改项目占地面积近4200万平方米，折算成建筑面积，体量在1亿平米以上。这些项目以旧村改造为主，属于利润丰厚的拆除重建类项目。

不过，对于旧改，在外界看来基本上属于吃力不讨好的类型，但事实上，尤其是在当前一二线热点城市土储高度紧张的大背景下，城市更新反而释放了这些城市在核心区域的土储，为开发商二次拿地创造了积极条件。

因此有资格参与城市更新的房企基本都能获得不错的利润回报。以外界较为熟悉的旧村拆除类项目为例，平均毛利率可达到50%的水平。

而佳兆业目前旧改项目基本布局在当前北上广深等人口持续净流入的热门城市。

以深圳佳兆业未来城项目为例，项目计容面积26万平方米，整体货值高达110亿元，从取得专项规划批复到首期开盘仅用了3年多的时间，毛利率在40%以上，远高于招拍挂项目的平均20-25%的毛利率。如果按照近三年来，公司旧改项目贡献基本稳定在30%以上的情况推算，公司2020年旧改项目的销售金额将有望超过300亿元。

由此也带动佳兆业良好的业绩表现，根据半年报数据，佳兆业上半年毛利润同比增长12.4%至75.39亿元，对应的毛利率约为33.8%，同比提升0.4个了百分点。

即使在上半年疫情影响下，仍能实现36.92亿元的净现金流入。截至2019年底，佳兆业集团手头现金达370亿元人民币，同比增长超过六成。

图片来源：东方财富

国际信用评级机构穆迪投资者服务公司(下称“穆迪”)也公开表示，随着旧改项目对合约销售的贡献不断增加，佳兆业毛利率将在未来12至18个月内从2019年的29%逐步提升至30%-32%。同时，穆迪预计公司的收入将会在过去两年强劲的合约销售带动下实现持续增长。

再加上近年来佳兆业不断缩减负债规模，公司上半年借款偿还金额超过160亿元，资产负债率也在逐年下降，从2015年的89.65%，持续下降至2019年的79.44%。到今年上半年，佳兆业资产负债率再降0.73个百分点至78.71%。

图片来源：东方财富

良好的业绩表现，以及在一二线重点城市的大量土储布局，在当前房地产行业步入存量时代，粤港澳大湾区建设不断提速等外部刺激下，高利润空间的城市更新业务正在成为一条“黄金赛道”。

佳兆业无疑是这条赛道里的资深玩家，20多年的城市更新经验积累也为佳兆业构筑了一条深厚的护城河，收获标准普尔、惠誉评级、穆迪投资等多家国际知名评级机构的积极评级，也让佳兆业充满可期未来。

多渠道并举布局未来发展空间

佳兆业前景可期

此外，为了加速布局未来城市更新，同时也为开拓多边营收通路，佳兆业也在持续耕耘旧改项目等核心业务的同时，开展多元化发展战略。

以空间重构、时间轴重构和生命周期三大维度变革，推进居住体系、产业体系、文化体系、智能体系、健康体系等全面创新，纵深布局城市运营全产业链。深度布局健康医疗、互联网科技、物业管理、旅游产业等多领域产业，实现城市更新服务价值链的整合与延伸。

比如在健康医疗领域，凭借佳兆业集团和佳兆业健康两大上市平台，同时与社会保险资金及产业并购基金合作，构建了一条庞大的健康产业基金，为健康医疗持续提供资本供给。

同时依托生命科技小镇等落地项目，将佳兆业健康医疗推向市场，从而构建起一座大型健康科技城。

如今，随着佳兆业年度千亿销售目标即将达成，立足2020展望未来，佳兆业也在加速破局。

一方面持续推进城市更新，不断提升销售规模，带动公司业绩增长；

另一方面，在稳步降低负债水平的同时，佳兆业也在不断强化城市更新护城河，不断深入除北上广深之外的其他核心城市。

回顾过往20年，佳兆业始终坚持“走自己的路”，专注旧改，成为名副其实的“旧改之王”，以城市更新为主的核心竞争力，也让佳兆业迎来存量时代最好的发展时机，在未来竞争格局中更具主动性。

强化“护城河”，优化资产结构，在提升自身抗风险能力的同时布局具有潜力的未来业务，佳兆业正为抓住机遇，做最充足的准备。

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