REITs——低风险打新品种

REITs全称为不动产投资信托基金，是一种不动产证券化的方式，即把流动性较低的不动产资产，直接转化为资本市场上的证券资产，只要投资者出资购买了相应的份额，就有权利领取对应资产的收益分红。

举个例子来讲：政府在珠江入海口修建了一座跨海桥梁，负债60亿人民币，其后对大桥过往的车辆进行收费管理。政府由于债务、杠杆率的限制，需要降低负债率。这时与基金公司签定合约将大桥资产进行证券化出售，让广大老百姓参与购买大桥资产权益份额。由于收取过桥费会有相应的经营收益，管理基金会将绝大部分收益分给大桥资产权益持有者。一般来说，资产存续会持续几十年，期间都会将绝大部分收益分给投资者。一来，老百姓通过持有大桥资产权益获得分红使自身资产得到保值；二来，政府通过出售大桥回笼资金降低负债率。实现了一种双赢局面。

图 1 REITs

投资REITs需要注意几点：1、基金合同存续期，一般来说都会长达20年以上，而REITs是2021年新出的投资品种，这点暂时可不用太在意；2、投资目标，REITs主要涉及基础设施资产，如图 1所示，从目前发行的11支REITs基金来说，主要涉及产业园区、仓储物流、市政设施、高速公路、收费公路、垃圾处理及生物质发电，这些大型基础设施资产的保值型还是蛮高的；3、风险收益特征，由于主要投资于基础设施资产支持专项计划全部份额，获取其运营收益并承担标的资产价格波动，其预期收益及预期风险水平低于股票型基金，高于债券型基金和货币基金；4、收益分配，一般来说每年分红次数不得少于1次，且每次分配的比例不低于基金年度可供分配金额的90%，即运营所赚的钱基本上都拿来分红；5、外部管理机构，即资产运营者。

图 2 首创水务分红记录

最近首创水务公布了分红方案，每份分红0.2714元，5亿份，共计分红1.357亿，如图 2所示。以当前的市价6.78元买入的话，分红率有4%，只能说勉勉强强。如果是以当初申购价持有的话，分红率有7.3%，这个派息率可以起到保值效果。投资REITs，主要决定因素还是得看派息率，毕竟依靠资产本身升值已不在其投资属性范围之内。

投资REITs的个人观点：

1、如果是风险极度厌恶者，又想对财富起到保值目的，可以分红率为锚进行买入持有。具体查看一下各季度盈利额，再乘于90%所得，即为分派的利率。以过高的市价买入，多多少少是不划算的。

2、图 1竖框中的数据为我们进行低风险套利提供信心。通过前11支REITs基金的表现情况，从一级市场上认购后，在二级市场上会存在溢价的表现。较高的有如首创水务，目前的溢价高达82.24%。

3、REITs基金投资介于债券和股票之间，但我更喜欢持有自己熟悉的股票。

有关REITs就说这么多吧，有想法欢迎私下交流

作者：爱吃宫爆鸡丁
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